向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害p>

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fá向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害ng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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