万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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